Nel momento in cui si decide di mettere in vendita il proprio immobile, c’è un passaggio assolutamente FONDAMENTALE da fare per primo, ovvero un controllo globale e minuzioso della documentazione necessaria.
Regole e prassi sono sempre più complicate, e avere un quadro dettagliato della situazione documentale permette di individuare subito eventuali problematiche e preventivare eventuali spese da sostenere.
Molti venditori rimandano gli approfondimenti documentali al momento in cui ci sarà una persona concretamente interessata all’acquisto. Consigliamo assolutamente di evitare questa scelta, che spesso produce brutte sorprese, problemi legali, spese impreviste, e non ultimo spesso la perdita di una possibile vendita.
Online si trovano tantissime guide più o meno complete su come vendere casa e quali documenti sono necessari. Qui cercheremo il più possibile di semplificare e di chiarire ai nostri clienti cosa secondo la nostra esperienza (e in queste aree) è indispensabile fare fin da subito per vendere in modo sereno e sicuro.
Poiché comunque ogni casa è una storia a sé anche dal punto di vista documentale, è fondamentale analizzare a fondo la situazione assieme all’agenzia e ad un professionista capace (un geometra, un architetto, se necessario un notaio) che possa garantirci una perfetta regolarità di tutta la documentazione.
La casa deve essere conforme sia dal punto di vista catastale, che dal punto di vista urbanistico (ovvero delle autorizzazioni del Comune) sia dal punto di vista della provenienza (come è arrivata a noi? compravendita? eredità?), che infine dal punto di vista delle certificazioni e autorizzazioni necessarie per determinate impiantistiche. Vediamo nel dettaglio.
CONFORMITA’ URBANISTICO CATASTALE
La conformità urbanistico catastale è in sostanza la corrispondenza tra lo stato di fatto e la documentazione depositata in Comune e in Catasto.
In parole povere, la casa deve essere rappresentata esattamente così com’è nella realtà sia nell’elaborato grafico presentato in Comune sia nella planimetria depositata in Catasto.
Ogni intervento che abbia modificato la struttura della casa, e la destinazione dei suoi spazi, deve essere stata autorizzata tramite specifici titoli abilitativi dal Comune, e registrata in Catasto.
Attenzione: il catasto è un un’istituzione che ha prevalentemente uno scopo fiscale, quindi non è sufficiente (tranne rare casi specifici) che la proprietà sia correttamente “accatastata”.
Per verificare la situazione bisogna andare in Catasto a richiedere visura (meglio storica sintetica) e planimetria del proprio immobile (si trovano anche sull’Area Personale dell’Agenzia delle Entrate se si ha lo Spid), ma SOPRATTUTTO bisogna recarsi presso l’Ufficio Tecnico del Comune di competenza e richiedere l’accesso agli atti. Per avere accesso alla documentazione completa in alcuni comuni possono volerci mesi, quindi è fondamentale fare la richiesta per tempo!
Se la casa ha un terreno grande o diviso in più particelle, approfittate per richiedere in quell’occasione anche il certificato di destinazione urbanistica, comprensivo di attestazione dell’assenza di usi civici: un documento che è obbligatorio allegare in originale all’atto notarile, e che conviene richiedere in anticipo per avere un quadro completo.
Il nostro consiglio è commissionare al proprio tecnico (geometra o architetto) una Relazione Tecnica di Conformità Urbanistico Catastale, ovvero un dossier completo che il tecnico stilerà dopo aver avuto accesso a tutta la documentazione: costa qualche centinaio di euro, ma vi risparmierà tempo stress e rischi.
PROVENIENZA
Se avete acquistato la casa, assicuratevi di avere a disposizione l’atto notarile con cui avete comprato, completo di tutte le sue parti e ben leggibile.
Se avete invece ricevuto la proprietà in eredità, assicuratevi di avere una copia completa della dichiarazione di successione e di un eventuale testamento.
Nel caso di una successione, quando venderete l’immobile il notaio dovrà trascrivere l’accettazione tacita dell’eredità, per il quale vi richiederà una copia in originale del certificato di morte. Il costo è di 400/500 € in media.
In genere i notai, principalmente quando ci sono successioni, esaminano gli ultimi vent’anni di passaggi del bene: in questo caso quindi dovrete produrre una copia di tutte le successioni fatte negli ultimi vent’anni oppure delle successioni e dell’ultimo atto notarile che ha riguardato la proprietà.
Per maggior sicurezza è sempre opportuno comunque fare un’ispezione ipotecaria sull’immobile (la potete fare in Conservatoria o la possiamo fare anche noi in Agenzia), per verificare che tutti i passaggi di proprietà siano stati trascritti e che il bene sia libero da gravami.
ATTESTATI E CERTIFICATI
Quando si mette in vendita un immobile, è obbligatorio dotarsi di Attestato di Prestazione Energetica (il famoso APE!), ovvero un certificato redatto da un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) che misura l’efficienza energetica dell’edificio e dei suoi impianti. Il costo medio per queste zone si aggira tra i 305 100 €.
Per poter produrre questo certificato il tecnico deve avere a disposizione (e deve allegare) il libretto della caldaia regolarmente revisionata, e eventuali certificazioni per altri impianti di riscaldamento o raffrescamento come l’aria condizionata.
Non è obbligatorio per legge però è preferibile avere anche tutti i certificati che attestino la conformità degli impianti elettrico e termoidraulico.
Nel caso di case di campagna, è necessario avere l’autorizzazione per il pozzo, se presente, e la certificazione per la fossa Imhof.
ALTRE VERIFICHE
SE SI TRATTA DI UNA CASA CON TERRENO, è necessario verificare se gli eventuali affittuari del lotto oppure i confinanti siano coltivatori diretti: nel qual caso possono diritto di esercitare il DIRITTO DI PRELAZIONE quindi va seguita una precisa procedura per comunicargli la vendita e mettersi in salvo da eventuali problemi futuri.
SE INVECE SI TRATTA DI UNA CASA ANTICA con elementi architettonici oppure location di particolare pregio, bisogna verificare che non sia presente un VINCOLO DELLA SOPRINTENDENZA, che anche in questo caso comporterebbe la prelazione, questa volta statale. Che lo Stato eserciti questo diritto è piuttosto improbabile, però bisogna seguire una procedura particolare per l’atto notarile.
SE LA CASA E’ IN CONDOMINIO, è necessario che l’amministratore rilasci una dichiarazione in cui attesta che non ci sono pendenze, e rende noto di eventuali lavori condominiali in programma.
SE ERA LA VOSTRA PRIMA CASA e avete acquistato meno di cinque anni fa e se non riacquistate entro un anno, perderete i benefici fiscali ottenuti all’acquisto e dovrete restituire all’Agenzia delle Entrate la somma corrispondente allo sconto che avete avuto sulle imposte.
SE AVETE ACQUISTATO MENO DI 5 ANNI FA AD UN PREZZO INFERIORE A QUELLO A CUI STATE VENDENDO, infine, siete soggetti al pagamento della PLUSVALENZA, ovvero la differenza fra le due cifre (sottraendo però anche i costi notarili e di eventuali ristrutturazioni fatturate), considerata un guadagno, vi verrà tassata al 26%.